摘要： 　　來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道　　作 者丨李莎，潘晨晨　　編 輯丨周上祺　　圖 源丨圖蟲　　“10月底，我房子的租期剛進(jìn)入第二年的第二個月，中介說房子不好租，要違約，我沒辦法...

　　來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

　　作 者丨李莎，潘晨晨

　　編 輯丨周上祺

　　圖 源丨圖蟲

　　“10月底，我房子的租期剛進(jìn)入第二年的第二個月，中介說房子不好租，要違約，我沒辦法，月租金就降了350元，他們才繼續(xù)租的?！?1月22日，北京房東江麗（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

　　2013年江麗就把豐臺區(qū)的兩居室對外出租了，一直租到現(xiàn)在。去年10月底，張麗將房子租給了中介。與中介合作多次，合同期內(nèi)不得已降價(jià)，這對張麗來說還是第一次：“他們違約的話就付一個月租金，但我第二年的1個月免租期剛過，違約就相當(dāng)于我沒有拿到違約金?！?/p>

　　張麗的經(jīng)歷是近期北京住房租賃市場的一個縮影。實(shí)際上，畢業(yè)季租賃高峰之后，北京租房市場開始進(jìn)入淡季，出現(xiàn)庫存房源增加、新增需求不足、租金下跌、成交周期變長、市場活躍度下降等特征。不只北京，四個一線城市均有類似情況。

　　據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，10月北京和上海房源約45天成交，廣州和深圳則要60天以上。一線城市10月租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%，同比下降2%。另外，10月最后一天，一線城市在平臺上掛牌的“租售房源”數(shù)量較去年同期高出10%以上，這在以前并不多見。

　　受訪專家認(rèn)為，與近兩年同期相比，今年10月一線城市租房市場活躍度相對較低，房源量增多特征凸顯。預(yù)計(jì)隨著租賃市場淡季持續(xù)，一線城市租金穩(wěn)中趨降態(tài)勢可能會延續(xù)，未來租金水平很難出現(xiàn)再次回升。

　　北京租金下降，成交周期拉長

　　唐先生也在出租兩居室。11月20日，唐先生將朝陽區(qū)立水橋的房子掛上中介平臺，至今迎來十幾位租客咨詢、2位實(shí)地看房，還沒有成交。雖然只上架了3天，但租客看房積極性不高，唐先生的月租金預(yù)期已經(jīng)從6800元降至6300元。

　　“現(xiàn)在是淡季，人員流動小，周圍的房子都不好租?！碧葡壬?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

　　據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，10月北京房源成交周期為45.2天。11月1-22日，成交周期微增至46.6天。

　　“現(xiàn)在客戶量沒那么多，房子租得慢，空置時間會長一些。”北京豐臺區(qū)中介朱鋒（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。朱鋒坦言，11月至今，他只有3個租房單成交。

　　但房山區(qū)也有中介向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者談到，價(jià)格相對便宜的房源會租得比較快，甚至有房源剛登記不就成交了。

　　除了成交周期變長，租金下降也是近期北京市場的重要特征。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月北京租金環(huán)比下降1.5%，同比下降1.9%。

　　袁嬋（化名）有一套南三環(huán)的兩居室，2020年開始出租至今。由于裝修時間不、房況良好，出于愛護(hù)房屋的考慮，她相對低的價(jià)格將房子租給了兩個相熟的女生。今年10月，她剛與兩位租客簽訂了續(xù)租合同。

　　2022年10月，袁嬋將月租金上漲100元至5600元。今年續(xù)約前夕，她發(fā)現(xiàn)附近租金有所回落，以市場價(jià)為參考，她仍把租金定為5600元/月?！鞍词袌鰞r(jià)的話，這個房子理想狀態(tài)可以到6800-7000元/月?！?袁嬋說。

　　一周前錦瑟（化名）開始看房，她在北京已經(jīng)租了11年房子。由于在租房子20來天到期，目前她主要是線上瀏覽房源。她發(fā)現(xiàn)，與一年前相比，中介平臺上的兩居和三居價(jià)格比一年前降了不少，但一居價(jià)格變化不大。

　　“我們這房子的月租金比七八月便宜了兩三百元，談價(jià)的空間也會大一點(diǎn)。” 朱鋒說。房山區(qū)、東城區(qū)等區(qū)域中介均也有類似反饋。

　　“能講價(jià)”已經(jīng)成為當(dāng)前北京租房市場共識，唐先生房子掛牌價(jià)格也比心理預(yù)期價(jià)格高200余元：“租客肯定會議價(jià)，所以我多報(bào)價(jià)，給對方一個心理平衡?！?/p>

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，進(jìn)入10月，租賃市場傳統(tǒng)淡季效應(yīng)逐步加深，北京租賃市場活躍度持續(xù)下降，租金回落屬正?，F(xiàn)象。與此同時，當(dāng)前新增租賃需求不足，為盡快出租空置房源，業(yè)主議價(jià)空間擴(kuò)大。正臨傳統(tǒng)淡季，預(yù)計(jì)11月北京租金大概率將持續(xù)下滑。

　　一線城市在租房源增加

　　不少中介發(fā)現(xiàn)，近期北京在租房源增加，其中有一部分由在售房源轉(zhuǎn)化而來，也有不少由售轉(zhuǎn)租的“租售房源”。

　　“好些業(yè)主覺得現(xiàn)在賣房價(jià)格低，有賣著賣著不賣的，也有還想賣就先短租幾個月觀察一下市場的?！?朱鋒說。他手里現(xiàn)在就有不少短租房源，以中小戶型為主，這類房源的租金低于市場價(jià)，租戶需要配合看房。

　　錦瑟偶爾也會瀏覽到價(jià)格較低的房源，她線上問中介管家發(fā)現(xiàn)，基本都是邊租邊賣的租售房源，一旦房東賣掉了房子，就需要協(xié)商退房。

　　不只北京，貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，10月31日一線城市在平臺上掛牌的“租售房源”房源量同比增加10%以上。

　　包括明顯增加的租售房源在內(nèi)，當(dāng)前住房租賃市場個人業(yè)主庫存房源普遍呈現(xiàn)增加趨勢。根據(jù)前述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，11月22日全國重點(diǎn)40城租賃庫存房源量比今年10月底增加1.3%，比去年10月底增加6.8%。

　　一線城市也有類似情況。關(guān)榮雪發(fā)現(xiàn)，與近兩年同期相比，10月一線城市房源量有所增多。

　　對此，貝殼研究院高級分析師黃卉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，庫存房源量增加主要有三方面原因。一是季節(jié)性因素，自9月開始租賃市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，住房租賃需求減弱；二是保障性租賃住房分流了部分租賃需求，2021年開始保障性租賃住房房源呈現(xiàn)顯著增加趨勢；三是房屋交易周期延長，個人業(yè)主房源由掛牌出售轉(zhuǎn)向同時掛牌出租，或是直接轉(zhuǎn)為掛牌出租。

　　不只業(yè)內(nèi)人士，上海房東越興（化名）也感受到了房源增加。他位于長江高科的房子已經(jīng)出租了兩年，由于租客不再續(xù)租，近兩周他將房子掛上了中介平臺。按以往經(jīng)驗(yàn)，房子應(yīng)該相對好出租。

　　但和之前相比，上海市場也出現(xiàn)了變化，越興向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者談到，盡管是特例，但小區(qū)確實(shí)出現(xiàn)過低于他掛牌價(jià)格幾百元的同戶型房源，另外，附近新掛牌的房源也較多。所以他預(yù)計(jì)，和之前一周左右就租出去的情況不同，這次可能要一個多月才能成交。

　　由于上任租客的租期還有一個月，目前有幾個人來了解過，但都還沒有實(shí)地看房。“我也不是特別著急，也沒啥房貸壓力，所以掛出去放一兩個月，等有合適的機(jī)會再租也可以，正好現(xiàn)在也是租房淡季?！?越興說。

　　在近期一線城市租賃市場中，上海和北京的45天左右的成交周期相對短，10月廣州和深圳的成交周期要長15天以上。

　　黃卉分析稱，這主要是因?yàn)閺V州、深圳的城中村租賃房源在整體租賃市場中占比較大，相較而言個人業(yè)主房源租金價(jià)格較高，在城中村租賃房源分流下，廣州、深圳的個人業(yè)主租賃房源出租速度更慢。

　　越興既是房東，又是租客。由于租房的房東準(zhǔn)備賣房，11月他就開始尋覓新的居所，出于改善居住質(zhì)量的考慮，他斷斷續(xù)續(xù)看了小半個月，才定下一個新裝修、新家電的房子。也正是如此，房東初始預(yù)期較高，掛牌價(jià)高達(dá)8200元/月，較小區(qū)同戶型高1000元左右，好在議價(jià)比較順利，最后成交價(jià)7500元/月。

　　越興模糊地觀察到，去年開始，上海的租房價(jià)格就在下降?！拔医衲曜夥康淖畲蟾惺芫褪牵薪樘砹?，都愿意壓服務(wù)費(fèi)?！?越興說。

　　不只上海，近期一線城市租金都在下降。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月北京、上海、廣州和深圳的租金指數(shù)環(huán)別下降1.5%、1.2%、0.6%和1.3%，同別下降1.9%、3.2%、1.8%和1.2%。

　　對此，關(guān)榮雪認(rèn)為，10月進(jìn)入傳統(tǒng)租賃淡季，新增需求不足，租金議價(jià)空間擴(kuò)大，租金邁入穩(wěn)中趨降通道也在預(yù)料之內(nèi)。另外，受今年畢業(yè)生就業(yè)壓力偏大影響，下半年以來畢業(yè)生“返鄉(xiāng)就業(yè)”效應(yīng)發(fā)酵，一線城市租賃市場活躍度較低。

　　除此之外，黃卉還注意到三個影響因素：一是面向新市民、青年人的保障性租賃住房供應(yīng)政策效應(yīng)顯現(xiàn)，房源快速增加；二是房屋交易節(jié)奏放緩，帶來個人業(yè)主房源快速增加；三是住房租賃消費(fèi)重心下移，租客家庭儲蓄意愿較強(qiáng)，更傾向于選擇嚴(yán)格控制或降低租金的支出成本，增加儲蓄以備未來購房或用于家庭的其他支出。

　　展望未來，關(guān)榮雪認(rèn)為，隨著租房淡季持續(xù)，接下來一線城市租金大概率會延續(xù)下滑態(tài)勢，直至年末。黃卉從供需兩端出發(fā)，認(rèn)為受“十四五”保障性租賃住房供給保持較快增長趨勢，熱門二線城市對新市民、青年人的吸引力增強(qiáng)影響，未來1-2年內(nèi)一線城市租金水平上漲的動力都不足，租金水平走勢將更為平穩(wěn)，很難再次出現(xiàn)回升。