摘要： 　　來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)　　本報(bào)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道　　房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整至今，上下游企業(yè)股價(jià)亦受到重創(chuàng)?！　〗眨鎸?duì)股價(jià)持續(xù)低迷，“防水一哥”東方雨虹（002271....

　　來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

　　本報(bào)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道

　　房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整至今，上下游企業(yè)股價(jià)亦受到重創(chuàng)。

　　近日，面對(duì)股價(jià)持續(xù)低迷，“防水一哥”東方雨虹（002271.SZ）董秘在朋友圈為公司股價(jià)“鳴不平”，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

　　據(jù)了解，東方雨虹業(yè)績(jī)與房地產(chǎn)深度綁定，受地產(chǎn)行業(yè)影響，公司股價(jià)于2021年三季度開(kāi)始震蕩下跌，去年?duì)I收和凈利出現(xiàn)上市以來(lái)雙降。

　　今年以來(lái)，東方雨虹加大渠道變革，業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，零售業(yè)務(wù)占比增加。但業(yè)績(jī)的扭轉(zhuǎn)并未改變其股價(jià)頹勢(shì)。

　　豪擲40億在京拿地

　　10月18日，北京迎來(lái)月內(nèi)第二場(chǎng)土拍，2宗宅地吸引10家房企報(bào)名參與線下競(jìng)拍。其中最受關(guān)注的為豐臺(tái)南苑A地塊。

　　據(jù)了解，該宗地塊報(bào)名參拍房企中，除了華潤(rùn)、中鐵建、京能、首開(kāi)、中海、天恒、北京城建等央國(guó)企老面孔外，還包括今年活躍在北京土拍市場(chǎng)的民企新面孔——東方雨虹。

　　在當(dāng)天下午的競(jìng)拍中，該地塊很快觸發(fā)搖號(hào)。隨后，東方雨虹全資子公司北京虹曦置業(yè)有限公司搖中，以40.135億元成交，溢價(jià)率15%，樓面價(jià)4.89萬(wàn)元/平方米。

　　據(jù)了解，作為建材領(lǐng)域“防水一哥”，東方雨虹今年罕見(jiàn)地出現(xiàn)在北京土拍市場(chǎng)，在今年6~7月份的6次土拍中，東方雨虹前后共參與了6宗熱門地塊的競(jìng)拍。

　　比如，在6月1日土拍中，位于順義后沙峪的順義新城第19街區(qū)19-69地塊和順義新城第20街區(qū)6001地塊分別獲得45家和36家房企及聯(lián)合體報(bào)名，東方雨虹都有參與。

　　另如在6月14日土拍中，東方雨虹聯(lián)合建材公司海門海泰，參與了海淀雙新村003-1地塊和004-1地塊的爭(zhēng)奪，而這2幅地塊分別獲得了30家、31家房企（聯(lián)合體）報(bào)名。隨后兩家又參與了6月16日土拍中經(jīng)開(kāi)區(qū)亦莊新城X47R1地塊的競(jìng)拍，其報(bào)名企業(yè)數(shù)量達(dá)31家。

　　此外，在7月20日的土拍中，東方雨虹還參與了沙河高教園地塊的爭(zhēng)奪，該地塊當(dāng)時(shí)吸引25家房企報(bào)名。

　　據(jù)了解，上述6宗地塊起拍價(jià)合計(jì)212.05億元，東方雨虹前后參與競(jìng)拍所付的保證金總計(jì)高達(dá)42.6億元。

　　年內(nèi)高調(diào)參與熱門地塊競(jìng)拍，業(yè)內(nèi)對(duì)于東方雨虹是否要進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)多有猜測(cè)，不過(guò)此前東方雨虹曾予以否認(rèn)。

　　東方雨虹此前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)較少，此次在京拿地之前，今年8月份，東方雨虹還參與深圳寶安區(qū)一地塊競(jìng)拍，不過(guò)未能競(jìng)得。而在更早之前，2020年8月，中國(guó)奧園以8.47億元的價(jià)格競(jìng)得廣州增城區(qū)中新鎮(zhèn)一宗宅地，東方雨虹以持股20%方式參與。

　　據(jù)了解，廣州增城區(qū)地塊后被開(kāi)發(fā)為奧園中新城市天地項(xiàng)目，涵蓋辦公、住宅及商業(yè)業(yè)態(tài)。根據(jù)當(dāng)時(shí)報(bào)道，東方雨虹買下其中一棟寫字樓作為華南總部基地。

　　該項(xiàng)目住宅部分于2021年開(kāi)盤，但當(dāng)年底中國(guó)奧園即陷入債務(wù)危機(jī)，項(xiàng)目也一度停工。根據(jù)中國(guó)奧園方面對(duì)外披露，該項(xiàng)目后續(xù)在專班大力支持下，住宅部分如期交付。

　　此外，2021年4月時(shí)，東方雨虹又通過(guò)旗下全資子公司廣州東方雨虹置業(yè)，以約1.12億元的價(jià)格競(jìng)得廣州花都區(qū)一宗商住地塊。據(jù)了解，該項(xiàng)目在今年6月7日舉行開(kāi)工奠基儀式，總投資3億元，建成集寫字樓、科研、商業(yè)、居住于一體的綜合體。

　　而對(duì)于此次40.135億元競(jìng)得豐臺(tái)南苑A地塊，東方雨虹公告稱，擬通過(guò)該土地與客戶建立長(zhǎng)期穩(wěn)定深度的業(yè)務(wù)合作關(guān)系，但未披露具體是哪家合作方。

　　據(jù)了解，今年上半年時(shí)，北京土拍規(guī)則調(diào)整了對(duì)參拍房企之間的股權(quán)投資限制，調(diào)整后無(wú)論哪家房企摘得地塊，后續(xù)是否引入其他參與搖號(hào)的房企抑或是任何一家合作方都不再受限制。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者就地塊后續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，以及是否會(huì)引入合作方或?qū)で蟠ㄏ驏|方雨虹發(fā)送訪函，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

　　董秘為公司股價(jià)“鳴不平”

　　在京斥重資拿地的前一日，網(wǎng)傳的一張東方雨虹董秘張蓓在朋友圈為公司股價(jià)“鳴不平”的截圖，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　根據(jù)該截圖，張蓓認(rèn)為，公司今年以來(lái)努力抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)提升市占率，渠道和客戶結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，高毛利的零售板塊突飛猛進(jìn)，砂粉為主的非防水業(yè)務(wù)快速發(fā)展，收入和利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)雙增。在此前提下，股價(jià)卻依然“跌得快接近去年10月底的低點(diǎn)”，讓人難以理解。

　　資料顯示，東方雨虹成立于1995年，此前曾參與過(guò)北京水立方、鳥巢、奧運(yùn)村等重點(diǎn)工程項(xiàng)目，逐漸成長(zhǎng)為“防水一哥”，公司于2008年上市。

　　作為防水材料龍頭企業(yè)，東方雨虹過(guò)去與房地產(chǎn)行業(yè)深度綁定，以往的客戶包括恒大、融創(chuàng)、碧桂園等此前的一眾頭部房企。自2018年10月下旬至2021年6月份，東方雨虹股價(jià)一路高歌猛進(jìn)，一度超過(guò)60元/股。

　　不過(guò)，自2021年下半年以來(lái)，樓市銷售急轉(zhuǎn)直下，房企風(fēng)險(xiǎn)暴露逐漸增多，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期。東方雨虹股價(jià)也從 2021 年三季度起呈震蕩下跌趨勢(shì)，至去年10月底時(shí)，公司股價(jià)在23元/股上下徘徊。

　　據(jù)了解，去年6~7月，楊浩成、向錦明、張穎、許利民、張志萍、王文萍等6名高管進(jìn)行了減持，其中，副董事長(zhǎng)許利民減持1000萬(wàn)股，減持均價(jià)45.89元/股，約4.59億元。今年年初，公司股價(jià)略有回升之際，公司部分董監(jiān)高在35元/股上下進(jìn)行大幅減持。

　　此外，在2021年股價(jià)不斷攀升時(shí)，東方雨虹曾推出了一項(xiàng)員工持股，共計(jì)1403名員工參與，當(dāng)時(shí)籌集自有資金13.8億元，并通過(guò)海通證券融資1倍，以27.6億元在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買4947萬(wàn)股公司股份。其中有1500萬(wàn)股來(lái)自其董事長(zhǎng)李衛(wèi)國(guó)，其通過(guò)大宗交易以53.79元/股價(jià)格出售給員工，價(jià)值約8.07億元。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)公告，李衛(wèi)國(guó)對(duì)于參與持股的員工資金提供托底保證，即到2026年員工持股清算時(shí)，所有股票變現(xiàn)后，在扣除本存續(xù)期內(nèi)發(fā)生的全部費(fèi)用并歸還全部對(duì)外融資本息后，若最后分配給員工的資金年化收益率低于8%，李衛(wèi)國(guó)則需對(duì)員工自有資金本金進(jìn)行兜底補(bǔ)足。

　　據(jù)悉，員工所持股票于去年到期解禁，但至今沒(méi)有一股減持。截至10月25日，東方雨虹股價(jià)已跌至23.26元/股，相較于當(dāng)初53.79元/股的價(jià)格已腰斬。

　　受近兩年地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整影響，東方雨虹業(yè)績(jī)受到明顯拖累。財(cái)報(bào)顯示，公司2021年?duì)I收達(dá)到319.34億元，凈利潤(rùn)42.05億元。但至2022年時(shí)，公司出現(xiàn)上市以來(lái)首次營(yíng)收、凈利雙降，營(yíng)收同比下降2.26%至312.14億元，凈利潤(rùn)則直接“腰斬”至21.20億元。

　　為減少地產(chǎn)行業(yè)影響，東方雨虹在合作房企出險(xiǎn)后迅速切割關(guān)系，并開(kāi)始轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，對(duì)渠道進(jìn)行變革，減少對(duì)大宗業(yè)務(wù)的依賴，轉(zhuǎn)而提高零售業(yè)務(wù)比重。

　　今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入168.52億元，同比增長(zhǎng)10.10%；凈利潤(rùn)為13.34億元，同比增長(zhǎng)38.07%，相較去年有明顯恢復(fù)，但與2021年同期相比仍有一定差距。

　　董秘張蓓在朋友圈里亦提到了零售業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)。財(cái)報(bào)顯示，上半年?yáng)|方雨虹零售渠道的營(yíng)業(yè)收入為50.51億元，同比增長(zhǎng)32.21%，占營(yíng)收的比例已經(jīng)提升至29.98%。

　　不過(guò)，營(yíng)收和凈利潤(rùn)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的同時(shí)，東方雨虹的現(xiàn)金流困局卻仍未改善。上半年，東方雨虹經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)39.4億元。截至6月末，公司的貨幣資金為54.8億元，較年初時(shí)減半。與此同時(shí)，短期借款則達(dá)到55.9億元。

　　東方雨虹的現(xiàn)金流波動(dòng)，部分源于應(yīng)收賬款。2020~2022年，公司應(yīng)收賬款分別為61.01億元、87.64億元、108.79億元。今年上半年，公司應(yīng)收賬款約136.8億元，較一季度末增加18.75億元，占總資產(chǎn)比例達(dá)27.76%，占同期營(yíng)收比例達(dá)81.18%。

　　根據(jù)最新發(fā)布的三季報(bào)，截至9月末，東方雨虹貨幣資金為41.63億元，應(yīng)收賬款約151億元。對(duì)于此次斥重資購(gòu)入地塊，東方雨虹未予置評(píng)。