摘要： 　　作者： 吳斯旻　　[ 有湖南省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界人士告訴記者，盡管當?shù)乇＝粯菍ｍ椊杩罡采w的項目已取得進展，但仍有不少項目在協(xié)助開發(fā)商籌措資金上存在難度。至于第三方代建，是否會出現(xiàn)減...

　　作者： 吳斯旻

　　[ 有湖南省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界人士告訴記者，盡管當?shù)乇＝粯菍ｍ椊杩罡采w的項目已取得進展，但仍有不少項目在協(xié)助開發(fā)商籌措資金上存在難度。至于第三方代建，是否會出現(xiàn)減配代建、質量如何把關，則是業(yè)主的主要關切。 ]

　　近日，一則“湖南省委書記在懷化調研暗訪爛尾十年樓盤”的消息引起廣泛關注。

　　第一財經(jīng)記者在湖南住建廳發(fā)現(xiàn)，今年5月份以來，湖南省副省長、住建廳廳長等亦曾去往多個下轄地市，對當?shù)亍氨＝粯恰鼻闆r進行暗訪和調研，涉及地市包括株洲、郴州、永州、衡陽、岳陽、瀏陽等。

　　在湖南停工、爛尾的樓盤中，涉及開發(fā)企業(yè)包括恒大、碧桂園、綠地等。今年初，湖南住建廳曾發(fā)文稱，恒大集團45個在湘“保交樓”項目，建設資金缺口大，是塊難啃的“硬骨頭”。而根據(jù)當?shù)刈钚碌摹氨＝粯恰边M度安排，到今年底前，對全省保交樓專項借款項目、恒大項目實行集中攻堅，確保房屋交付率90%以上。

　　住建部數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月，各地保交樓專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。

　　在湖南，多個地市在保交樓專項借款覆蓋的樓盤項目復工上已取得進展。但與此同時，亦有一些市民反映部分地市的樓盤項目存在復工進展緩慢、配套資金到位難、代建存在質量隱憂等問題。

　　密集調研

　　據(jù)湖南日報報道，11月14日，湖南省委書記沈曉明在懷化調研。調研期間，沈曉明不打招呼暗訪了鶴城區(qū)天星淺水灣這一爛尾達十多年之的樓盤，他要求“維護好購房群眾切身利益和城市發(fā)展良好形象”。

　　五天后，株洲日報報道稱，11月19日，株洲市委書記曹慧泉暗訪綠地21城項目保交樓問題，要求設身處地為群眾著想，全力以赴推進保交樓工作，確保房子早日交到購房群眾手中。

　　一段時間以來，湖南省級和市級領導干部對停工、爛尾的“明星樓盤”進行暗訪或調研，已不是一件稀罕事。

　　以前述湖南省委書記暗訪地懷化為例，10月中旬，湖南省住建廳調研組去往當?shù)卣{研、督導恒大中央廣場、恒大帝景、碧桂園十里江灣等樓盤項目的復工情況，并***突出問題化解等工作。

　　而根據(jù)湖南住建廳的公開消息，暗訪的時間軸至少可以追溯到今年二季度。

　　5月中旬，湖南省人民副省長蔣滌非在株洲開展暗訪檢查工作，了解恒大御景天下“保交樓”項目工程進度、建筑工地安全生產(chǎn)等情況。

　　6月初，湖南省住建廳總工程師易繼紅率省、長沙市、懷化市、郴州市、湘西土家族苗族自治州房地產(chǎn)平穩(wěn)健康運行專項工作組相關負責人，去往瀏陽市現(xiàn)場調研保交樓工作并召開座談會。易繼紅一行現(xiàn)場調研了瀏陽市禧和學苑、恒大華府四期項目保交樓工作進展情況。

　　近三個月以來，湖南省住建廳相關負責人還先后去往衡陽、郴州、永州和懷化等市調研。

　　在郴州市的調研中，湖南省住建廳廳長唐道明發(fā)現(xiàn)，郴州金科郡、恒大林溪郡在一樓一策、資金籌措、債務***調解、工程建設、***維穩(wěn)等方面存在不足，需要加力予以解決。

　　記者注意到，去年10月就曾有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領導留言板上提出“郴州金科郡樓盤預售資金被挪用導致樓盤停工1年”，郴州市北湖區(qū)住建局隨后回復稱，金科郡項目由郴州弘景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設，屬于黃檔。

　　所謂“黃檔”，根據(jù)湖南的“保交樓”樓盤類型劃分，即資產(chǎn)大于負債、資金出現(xiàn)暫時困難的樓盤項目。理論上其“保交樓”的難度大于有實力可以自主復工的“綠檔”項目，但小于資產(chǎn)小于負債的“紅檔”項目。

　　然而，在今年6月，又有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領導留言板上表示，“2022年7月底開始提出了保交樓政策，也著實讓我們廣大爛尾樓業(yè)主看到一絲希望，但是馬上就一年時間了，很多像郴州市金科郡這種因為違規(guī)審批發(fā)放預售證，資金未被監(jiān)管到位，資金被違法違規(guī)抽逃走等原因造成的爛尾樓，一直以來，一是無存貨，二是無自有資金，三是無法享受到國家紓困借款資金，四是司法介入無結果，這類爛尾樓一年來保交樓幾乎沒有進展?！?/p>

　　郴州市住房和城鄉(xiāng)建設局8月底回復稱，自2022年9月9日郴州金科郡項目出現(xiàn)風險停工以來，市、區(qū)專班赴金科重慶總部、長沙湖南公司、廣州華南大區(qū)公司對接約談金科高管層督促開發(fā)商履行主體責任，推進復工復產(chǎn)，其間調度公安部門通過對其違法違規(guī)行為進行打擊，凍結各地金科資產(chǎn)、資金、股權等方式倒逼集團總部及項目公司全力支持金科郡項目想方設法籌集資金保交樓。目前，會結合實際，按照先易后難的原則逐步推進，直至項目分期完成保交樓任務。

　　10月24日，該網(wǎng)友對郴州市住建局此條答復給予“不滿意”的評價。

　　如何紓困

　　在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，“爛尾樓”是湖南一些地級市比較典型的歷史遺留問題。

　　以懷化為例，劉水對第一財經(jīng)記者表示，當?shù)貭€尾樓項目較多產(chǎn)生于2008~2015年房地產(chǎn)快速發(fā)展期間，房地產(chǎn)行業(yè)是當時社會投資的重點方向，較多的民營企業(yè)積極布局房地產(chǎn)行業(yè)，大部分企業(yè)自身資金實力偏弱，融資成本較高，且缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，受限于懷化房地產(chǎn)市場容量和價格，企業(yè)資金鏈斷裂頻繁，爛尾樓項目激增，因項目多存在錯綜復雜的債權債務問題，爛尾樓問題遲遲無法解決。

　　劉水說，2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場步入深度調整期，湖南爛尾樓項目也陸續(xù)出現(xiàn)。懷化市由于疊加處于兩輪爛尾樓周期間，爛尾樓問題尤為嚴重。

　　即便是省會城市長沙，“保交樓”壓力也不容小覷。根據(jù)市場機構克而瑞地產(chǎn)研究今年1月發(fā)布的一項對32個典型城市調研：截至去年年底，在這32個城市中，長沙問題樓盤項目有20個，尚未交付的住房套數(shù)為26354套，僅次于武漢、西安、鄭州和昆明，位居32城第五位。

　　按照長沙市今年8月披露的“保交樓”目標，今年下半年，該市爭取能夠實現(xiàn)專項借款項目90%基本交付，剩余爭取明年上半年陸續(xù)交付。

　　交付壓力之下，湖南省房地產(chǎn)平穩(wěn)健康和安全運行協(xié)調小組辦公室日前印發(fā)了一份“保交樓”專項行動實施方案，對“綠、黃、紅”保交樓項目提出要取不同的紓困策略。

　　具體而言，對于 “綠檔”項目，要督促其盡快全面復工、盡快如期交付；對于“黃檔”項目，各地要通過專項借款、配套融資等提供支持，取“新老劃斷”的辦法，先復工交付再統(tǒng)一清算；對于 “紅檔”項目，各地要取由第三方代建等方式，立即復工，盡快交付。

　　有湖南省內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界人士告訴記者，盡管當?shù)乇＝粯菍ｍ椊杩罡采w的項目已取得進展，但仍有不少項目在協(xié)助開發(fā)商籌措資金上存在難度。至于第三方代建，是否會出現(xiàn)減配代建、質量如何把關，則是業(yè)主的主要關切。

　　去年8月19日，住建部、財政部、人民銀行等多部門發(fā)布通知，政策性銀行將給符合條件的已售、逾期、難交付的房地產(chǎn)風險項目提供“專項借款”。截至今年年初，湖南省第一批專項借款共147億元已全部撥付至項目，首批263個風險項目已有261個復工，今年第二批申報的專項借款涉及該省風險項目266個。

　　9月15日，湖南益陽市恒大名都項目1328套商品房全部完成交付，這是該省第一個完成“保交樓”任務的樓盤。

　　中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟學會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強進一步對記者介紹說，針對當前交付較困難的41個重點風險項目，湖南省取“保、貸、追”政策，為風險項目開源節(jié)流。其中，“保”可以理解為將預售監(jiān)管資金全部劃轉至防控專戶，確保資金資產(chǎn)安全。“貸”是專項借款和新增配套融資?！白贰笔侵缸坊仡A售資金。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)動用購房預付款行為，導致項目資金“游離”，湖南要求各地大力開展預售資金追逃止損行動，并及時移送公安、稅務等部門立案查辦。

　　王業(yè)強同時表示，應該承認的是，貸款方面，湖南目前依然主要是通過相關專項資金予以重點支持或政策支持。在專項借款覆蓋范圍之外的項目，仍存在資金困難。為了撬動商業(yè)銀行配套融資，目前，湖南住建部門承諾按照一定比例，對積極發(fā)放配套貸款的金融機構，在公共性和財政性定期存款（住房公積金、物業(yè)維修資金等）方面優(yōu)先考慮和相應支持。

　　對于接下來“保交樓”的工作重點，唐道明在前述赴郴州市調研時曾明確，一方面要加大預售監(jiān)管資金追繳工作力度，依法打擊涉房地產(chǎn)領域等違法犯罪行為；另一方面，要壓實企業(yè)自救主體責任，加快項目資產(chǎn)盤活以及做好資產(chǎn)的跨項目、跨區(qū)域調配工作。同時強化政銀企對接，協(xié)調商業(yè)銀行提供新增配套融資，緩解保交樓項目資金流動性不足問題。此外，要探索推進房地產(chǎn)領域公益訴訟，嚴格工程質量安全監(jiān)管，保護廣大購房群眾合法權益。

　　值得注意的是，11月17日，央行、金融監(jiān)管總局、***聯(lián)合召開金融機構座談會，會議提出“加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組”。劉水認為，這有望進一步推動地產(chǎn)行業(yè)風險出清，加速各地樓盤交付進展。