摘要： 　　來源：中國經(jīng)營報　　本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道　　在近日召開的第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議上，中國人民銀行行長潘功勝就2022年第四季度以來金融工作情...

　　來源：中國經(jīng)營報

　　本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

　　在近日召開的第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議上，中國人民銀行行長潘功勝就2022年第四季度以來金融工作情況作出報告，其中提到了支持重大項目加快建設(shè)，推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域和住房租賃領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場建設(shè)，盤活存量資產(chǎn)。

　　據(jù)了解，自去年4只首批保障性租賃住房REITs上市以來，示范效應(yīng)逐漸形成，業(yè)內(nèi)對于保租房REITs常態(tài)化發(fā)行充滿期待。

　　近日，建設(shè)銀行官宣保租房公募REITs已獲國家發(fā)展改革委正式受理，底層資產(chǎn)為位于不同城市、以市場化方式盤活的存量資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)認為，其或為當前保租房公募REITs底層資產(chǎn)城市分布、籌集渠道以及運營主體單一等問題提供新的思路。

　　建行保租房公募REITs獲受理

　　近日，建設(shè)銀行發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 申報發(fā)行事宜的公告》，該行附屬公司建信住房服務(wù)有限責任公司作為原始權(quán)益人，以其在北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs，該項目目前已獲國家發(fā)展改革委正式受理。

　　據(jù)了解，上述三個保租房項目來源于建信住房、建信住房租賃基金以市場化方式盤活的存量資產(chǎn)。

　　去年11月份時，建信住房租賃基金正式成立，規(guī)模300億元，其中，建設(shè)銀行認繳人民幣299.99億元，建信信托有限責任公司全資子公司認繳人民幣0.01億元。該基金將通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，并通過專業(yè)化運營實現(xiàn)提質(zhì)增效。

　　彼時，建信住房租賃基金宣布分別與北京、重慶、湖北、成都、南京、廣州、佛山等地市場主體簽署合作備忘錄，約定合作設(shè)立地方子基金，并由建設(shè)銀行提供信貸支持、運營管理、公募REITs上市等綜合服務(wù)，由地方在項目信息推薦、租賃需求整合等方面提供支持。據(jù)了解，這是“母基金+地方子基金”在住房租賃行業(yè)首次落地。

　　隨后，建信住房租賃基金合作對象由地方進一步擴展至房企。今年1月份，建設(shè)銀行與萬科集團分別發(fā)布公告，雙方已簽署了《建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合伙）合伙協(xié)議》，共同投資設(shè)立“建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合伙）”，基金規(guī)模100億元，建信住房租賃基金認繳出資額占比80%，萬科集團占比20%。

　　據(jù)了解，建信住房租賃基金與萬科合作的首批項目，為位于北京、上海、成都和武漢等地6個已運營的萬科泊寓項目，合作資金規(guī)模約24億元。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進此前告訴《中國經(jīng)營報》記者，從建信住房租賃基金項目儲備情況來看，其中多數(shù)推進中的項目屬于商辦物業(yè)等“非改住”項目。商辦等存量物業(yè)對于房企來說，往往屬于低效資產(chǎn)，庫存壓力較大。建信住房租賃基金的運作模式，可以有效盤活房企的存量低效資產(chǎn)，減輕房企的庫存壓力。出于通過保租房公募REITs渠道實現(xiàn)退出的考慮，這些收購的目標項目通常都具有同一個特點：能夠納入當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房項目體系。

　　實際上，以往很多存量改造項目難以滿足保租房REITs發(fā)行條件，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然指出，從操作難點上看，首先是存量物業(yè)的合規(guī)性問題，比如在以北京、廣州為代表的城市中，對保租房的建設(shè)和改造標準都有明確規(guī)定，很多“非改租”物業(yè)存在明顯的“硬傷”。其次從“以終為始”的角度，即從發(fā)行保租房REITs角度出發(fā)，很多“商改租”的原始資產(chǎn)價格過高，無法滿足保租房REITs對于收益率的要求。

　　不過，若后續(xù)保租房REITs能夠?qū)崿F(xiàn)常態(tài)化發(fā)行，廣闊的存量市場亦有機會。世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人謝晨表示，對于存量改造項目，改造過程中的相關(guān)合規(guī)手續(xù)和文件是發(fā)行REITs的重要前置條件。相關(guān)部門需進一步明晰劃撥用地、集體建設(shè)用地、工業(yè)和商辦用地改建等情況下的申報路徑和條件。

　　在今年8月底的中期業(yè)績報告上，據(jù)建設(shè)銀行管理層披露，截至今年6月底，建信住房租賃基金簽約收購項目20個，累計出資48.88億元，可向市場提供長租公寓約1.45萬套；建信住房管理房源16.5萬間；已在多地推進保障性租賃住房公募REITs服務(wù)項目。

　　據(jù)了解，建信住房租賃基金簽約收購的20個項目總資產(chǎn)規(guī)模達87.54億元，均位于北京、上海、成都、杭州等租賃市場活躍的重點一、二線城市。另外，其還與萬科集團及北京、重慶、天津、珠海、廣州、佛山、深圳等多地主體共同投資設(shè)立子基金8只，總規(guī)模295億元，基金認繳規(guī)模1.52億元。

　　建行在公告中稱，本次公募REITs發(fā)行將進一步豐富基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)起主體和資產(chǎn)類型，是促進多主體投資、多渠道供給支持發(fā)展保租房的重要探索。

　　克而瑞一位研究員指出，近年來，銀行端參與到保租房建設(shè)的步伐愈發(fā)加大，建行作為最早進入住房租賃行業(yè)的銀行之一，其住房租賃運營公司建信住房申請發(fā)行的保租房REITs獲受理，這是目前上市銀行中首家申報公募REITs的銀行。

　　推動保租房公募REITs創(chuàng)新

　　經(jīng)過此前幾年的發(fā)展，我國住房租賃行業(yè)的“投、融、建、管”模塊已經(jīng)逐步完善，唯獨退出路徑尚待摸索。而隨著保障性租賃住房被納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目試點范圍，租賃行業(yè)的退出通道進展迅速。

　　在政策打通后，首批保障性租賃住房REITs于去年成功上市。據(jù)了解，4只保租房REITs底層資產(chǎn)涉及10項基礎(chǔ)資產(chǎn)，共計11275套租賃房間，總建面56.8萬平方米，均位于租賃需求旺盛的一、二線城市。

　　由于底層資產(chǎn)獲取成本較低，以及政策對于保障性租賃住房租金水平及漲幅的要求，保租房REITs底層資產(chǎn)的租金水平遠低于各城市平均租金水平，在周邊市場具有較強競爭力，因此出租率均較高，平均水平超過95%。

　　今年上半年，華潤有巢REIT、廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、深圳安居REIT 4只保租房REITs營業(yè)收入合計超過1.4億元，且分別完成2023年目標收入的54.20%、53.16%、52.41%、51.11%。

　　4只保租房REITs形成示范效應(yīng)的同時，保租房公募REITs“三個單一”問題也隨之成為市場關(guān)注的焦點。

　　趙然指出，從底層資產(chǎn)城市分布來看，目前已上市的4只保租房公募REITs的底層資產(chǎn)全部來源于單一城市。據(jù)了解，這一現(xiàn)象和目前保租房多由當?shù)貒蠹跋嚓P(guān)機構(gòu)投資運營有關(guān)。這種集中式的布局使得REITs的收益和風(fēng)險，高度依賴于特定城市的宏觀經(jīng)濟和市場供需，城市經(jīng)濟的波動和不確定性成為影響這些REITs表現(xiàn)的重要因素。

　　從項目籌集渠道來看，4只保租房公募REITs均依賴于特定的籌集渠道，新建類項目和公租房轉(zhuǎn)保租房項目（本質(zhì)上也為新建類項目）成為這些REITs的主要底層資產(chǎn)來源，限制了其資產(chǎn)和投資多樣性。

　　此外，從運營主體來看，每只REIT雖擁有2~4個物業(yè)項目，但都由單一運營商管理。趙然表示，在住房租賃行業(yè)剛剛起步的階段，這種模式可能帶來運營策略、管理效能和風(fēng)險控制能力的瓶頸。

　　趙然認為，這些問題不僅限制了REITs的發(fā)展?jié)摿?，也無疑削弱了保租房公募REITs在風(fēng)險分散和資產(chǎn)多樣化方面的能力，市場亟待尋求可持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展模式。

　　趙然指出，此次建信住房公募REITs的申報，有望為解決“三個單一”問題提供新的方向。她進一步解釋稱，通過多元化城市布局、靈活多樣的資產(chǎn)籌集渠道和引入多個運營主體，有望實現(xiàn)REITs的風(fēng)險分散、運營優(yōu)化和資產(chǎn)多樣化，從而推動保租房公募REITs市場的健康、穩(wěn)健發(fā)展。同時，也符合市場、政策制定者和投資者期待看到保租房公募REITs突破“三個單一”束縛，實現(xiàn)更廣泛、多元和靈活的發(fā)展。

　　“只有解決了這些核心問題，保租房公募REITs才能在中國金融市場中占據(jù)更為堅實、持的地位，為投資者提供更為豐富和可靠的投資機會?！壁w然表示。

　　據(jù)了解，目前已有十余個省市的保障房項目正在籌備，后續(xù)項目推動落地的節(jié)奏有望進一步加快。同時，基金公司也在積極推動保租房REITs項目籌備，比如，華夏基金目前有多只保租房REITs產(chǎn)品處于推進和申報過程中，原始權(quán)益人涵蓋地方旗下的住房保障企業(yè)和市場化的保障性租賃住房開發(fā)運營企業(yè)。

　　未來，隨著地方保租房平臺以及市場化企業(yè)積極推動保租房公募REITs相關(guān)工作的開展，預(yù)計保租房公募REITs數(shù)量和規(guī)模將得到進一步增長，推動行業(yè)自我造血能力的提升。