摘要： 　　來源：中國經營報　　本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道　　當下，樓市已進入買方市場。一線城市中，廣州、深圳今年的“金九銀十”以“認房不認貸”、部分區(qū)域放開限購等樓市新政“組合拳...

　　來源：中國經營報

　　本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

　　當下，樓市已進入買方市場。一線城市中，廣州、深圳今年的“金九銀十”以“認房不認貸”、部分區(qū)域放開限購等樓市新政“組合拳”開局。

　　根據(jù)中指研究院提供的數(shù)據(jù)，1—10月，廣州新建商品住宅整體供應同比下降23.1%，成交同比增長3.4%；深圳新建商品住宅整體供應同比增長40.34%，成交同比減少7.37%。

　　具體到房企表現(xiàn)，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，前10個月，越秀地產、保利、廣州地鐵包攬廣州房企銷售金額前三名。根據(jù)中指研究院提供的數(shù)據(jù)，1—10月，深圳地鐵位居深圳房企銷售業(yè)績排行榜第一，其次為華潤置地、招商蛇口。

　　事實上，房地產業(yè)務近年來已成為地鐵公司的重要收入來源。深圳地鐵2022年年報顯示，“站城一體化開發(fā)”收入占公司總營收的66.9%，同期地鐵運營收入僅占15.4%；廣州地鐵2022年完成市重點項目投資855億元，其中超過三分之一的額度投向房地產業(yè)務板塊。

　　11月8日，廣州地鐵方面接受《中國經營報》記者訪時表示：“在售項目在所屬區(qū)域板塊始終保持相對領先的銷售成績，但受目前大環(huán)境影響，與我們的預期還是有不小差距?！贬槍Ψ康禺a業(yè)務的下一步規(guī)劃等相關內容，記者同步致電致函深圳地鐵置業(yè)集團有限公司（以下簡稱“深鐵置業(yè)”）方面，截至發(fā)稿，對方未予以回應。

　　市場活躍度有所提升

　　在廣州，“認房不認貸”樓市新政拉開今年的“金九”序幕。9月20日，廣州優(yōu)化住房限購和增值稅免稅年限，即原先執(zhí)行限購政策的番禺、黃埔、花都等三區(qū)正式放開限購，二手房增值稅免征期“5年改2年”。至此，廣州成為首個部分放開限購的一線城市，為“銀十”的到來埋下伏筆。

　　其中，合富研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，在國慶“十一期”期間，廣州全市成交規(guī)模環(huán)比增長150%，但期結束后，成交量出現(xiàn)回落。

　　根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，10月，廣州新批商品住宅21.4萬平方米，環(huán)比下降75.9%，同比下降64%；新建商品住宅成交面積71.2萬平方米，環(huán)比增長2.4%，同比增長35.2%，同比由跌轉漲。

　　中指研究院指出，受政策利好帶動需求釋放以及開發(fā)商積極推貨影響，廣州10月整體市場成交穩(wěn)步回升。其中，番禺、黃埔、增城的成交面積合計占廣州全市的48.7%。價格方面，10月，廣州新建商品住宅成交均價為39254元/平方米，環(huán)比下降2.8%，同比增長1.8%。

　　二手住宅方面，廣州中原研究發(fā)展部提供的數(shù)據(jù)顯示，10月，廣州二手住宅成交達9361宗，環(huán)比增長9.56%，同比增長41.3%，市場活躍度明顯提高，網簽均價環(huán)比增長6.87%至29879元/平方米。

　　中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，1—10月，廣州新建商品住宅整體供應638.7萬平方米，成交704.6萬平方米。1月份由于春節(jié)期影響，市場供求持續(xù)走低；2、3月份，前期累積需求集中釋放，市場持續(xù)走高，其中3月份的“小陽春”成色十足。進入4月，隨著需求釋放殆盡，后市需求動能不足，市場整體供求進一步回落，直至9、10月份受到多項政策利好，供求均有所回升。

　　在深圳，“認房不認貸”等政策利好先后落地，亦為市場活躍度帶來一定的正面激勵。

　　樂有家研究中心監(jiān)測顯示，10月，深圳一手住宅預售成交2654套，環(huán)比增長28%，結束了此前兩個月的連續(xù)下滑；二手房方面，過戶成交2774套，環(huán)比增長16%，接近今年5月水平，但與3月“小陽春”相比仍有較大差距。房價方面，10月，深圳新房成交均價為64388元/平方米，環(huán)比下降5.62%；二手房成交均價環(huán)比下降2%，結合當前房源成交價超七成低于指導價的數(shù)據(jù)來看，市場議價空間加大，業(yè)主讓利明顯。

　　根據(jù)中指研究院提供的數(shù)據(jù)，1—10月，深圳新建商品住宅整體供應452.3萬平方米，成交274.1萬平方米。“銀十”延續(xù)穩(wěn)步修復行情，成交持續(xù)增長，但這主要是受到前期網簽集中備案影響。

　　展望后市，中指研究院認為，隨著政策效力持續(xù)影響，以及年底開發(fā)商為加速資金回籠加大促銷力度，廣州四季度市場成交將呈穩(wěn)步回升趨勢；整體來看，深圳樓市的利好政策可帶動部分購房需求釋放，但其未來持續(xù)性仍存疑，新房市場或仍將面臨較長調整期。

　　克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至10月底，廣州商品住宅庫存套為11.06萬套，去化周期為18.9個月；樂有家研究中心監(jiān)測顯示，截至10月底，深圳新房庫存面積約為498.3萬平方米，仍維持在高位，去化周期上升至18.5個月。

　　房企規(guī)模陣營分化

　　當前，房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，整體樓市仍將面臨較長調整期，身處其中的房企在加強供應和積極營銷去化等方面動作趨緊，以搶收市場。在這期間，房企規(guī)模陣營的銷售表現(xiàn)出現(xiàn)分化。

　　克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，1—10月，廣州TOP30房企權益銷售金額為1885.69億元，與去年同期規(guī)模相當；TOP20房企權益銷售金額為1632.82億元，為近三年來新低，同比下降1%；TOP10房企權益銷售金額為1228.14億元，同比下降5%；TOP3房企權益金額為799.11億元，為近三年新高，同比增長5%。

　　與此同時，近三年來，廣州頭部梯隊房企的權益金額入圍門檻逐年下降，且幅度持續(xù)擴大；腰部梯隊房企的權益金額入圍門檻持續(xù)增長，幅度均超過15%。1—10月，TOP20房企入圍門檻為34.17億元，同比增長29%，是所有梯隊房企中入圍門檻提升幅度最高的陣營；TOP10房企入圍門檻為47.24億元，同比下降18%，是所有梯隊房企中入圍門檻下降幅度最高的陣營。

　　深圳房企方面，根據(jù)中指研究院提供的數(shù)據(jù)，1—10月，深圳銷售金額TOP20房企合計銷售1745.16億元，同比下降29.24%，占深圳全市1—10月銷售額的88.43%。房企銷售金額TOP20的入榜門檻為33.85億元，其中，TOP10房企銷售額為1295.12億元，同比下降27.14%；TOP11~20房企銷售額為450.04億元同比下降34.65%。

　　值得注意的是，前10個月，在一眾專業(yè)從事地產開發(fā)的房企中，兩家地鐵公司在廣深兩地的房地產銷售業(yè)績排名靠前。

　　克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，1—10月，廣州地鐵以權益金額102.19億元、全口徑金額223.42億元位居廣州房企銷售金額榜第三名。在中指研究院的分析統(tǒng)計中，廣州地鐵以103.5億元的權益金額位居第四。

　　廣州地鐵方面對記者表示：“當前整個房地產市場仍處于低谷期，買方市場觀望心態(tài)嚴重，但對于廣州這樣一個常住人口超過1000萬的超大城市，住房的需求剛性存在。廣州地鐵作為地方國企，會履行好我們的社會責任，為廣州市民提供滿足更高生活質量的住房、消費和辦公場所。同時，我們對自己的產品還是有充分信心的?！?/p>

　　年報顯示，2022年，廣州地鐵的房地產收入占比僅約為14%，但在房地產業(yè)務的開發(fā)模式上，有別于以往與其他房企合作開發(fā)，廣州地鐵近兩年來開始嘗試“單干”。廣州地鐵方面透露，目前在建房地產項目共17個，產品包括住宅、商業(yè)及城市綜合體。其中，3個自主開發(fā)住宅項目在今年先后入市，分別為云城上品、云廬、瓏璟臺，聯(lián)合操盤項目江語上品也于第三季度開放營銷中心。

　　在深圳，中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，1—10月，深圳地鐵以221.38億元的銷售額位列深圳房企銷售業(yè)績排行榜第一，其銷售面積為29.2萬平方米，位居第二?？硕饠?shù)據(jù)監(jiān)測顯示，1—10月，深鐵置業(yè)在深圳房企流量銷售金額排行榜中位居第二，金額為179.3億元；同時，深鐵置業(yè)以131.77億元的權益銷售金額排名第二，以86.08億元的操盤金額排名第六。

　　據(jù)深圳地鐵介紹，近年來，深鐵置業(yè)探索并形成了國內領先的“軌道+物業(yè)”模式，積累了十余年的軌道上蓋綜合開發(fā)經驗。截至目前，深鐵置業(yè)擁有29個軌道沿線上蓋項目的綜合開發(fā)權，總建筑面積約1669萬平方米，當前在建面積約1187萬平方米。深圳地鐵在2022年年報中指出：“公司自主開發(fā)經營水平進一步提高，城軌交通的正外部效益內部化更為高效，更加有力地反哺軌道交通。”