摘要： 　　近日金融監(jiān)管部門(mén)召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，討論了多項(xiàng)房地產(chǎn)金融放松政策。會(huì)議提出了“三個(gè)不低于”，還擬修改開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、個(gè)人住房貸款辦法等，引發(fā)市場(chǎng)矚目?！　∵@“三個(gè)不低...

　　近日金融監(jiān)管部門(mén)召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，討論了多項(xiàng)房地產(chǎn)金融放松政策。會(huì)議提出了“三個(gè)不低于”，還擬修改開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、個(gè)人住房貸款辦法等，引發(fā)市場(chǎng)矚目。

　　這“三個(gè)不低于”為，各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速，對(duì)非國(guó)有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對(duì)非國(guó)有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速等；此外，多家媒體報(bào)道稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正起草一份中資房地產(chǎn)商白名單，可能有50家國(guó)有和民營(yíng)房企會(huì)被列入其中，在列企業(yè)將更容易獲得金融方面支持。

　　7月24日的中央政治局會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　以上都是房地產(chǎn)政策不斷加大優(yōu)化力度的表現(xiàn)。今年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段，雖然政策優(yōu)化在加大力度，但房企經(jīng)營(yíng)依然面臨相當(dāng)挑戰(zhàn)。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，對(duì)房企而言，也意味著其自身造血功能面臨退化風(fēng)險(xiǎn)。

　　這就需要房企要高度重視造血功能，提高經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流，而不能過(guò)度依賴于監(jiān)管部門(mén)為其專門(mén)疏通的籌資渠道。一個(gè)現(xiàn)實(shí)的情況是，縱然政策可以為房企的籌資活動(dòng)提供更多支持，但這種支持也需滿足金融機(jī)構(gòu)的基本規(guī)定和要求，需要房企在商言商想方設(shè)法地將暴露出的風(fēng)險(xiǎn)敞口給補(bǔ)上。這也是為何去年四季度有關(guān)監(jiān)管部門(mén)射出了信貸、債權(quán)、股權(quán)等三支箭后，房企在籌資方面依然不那么輕松。

　　這是可以理解的。每個(gè)具體的人背后都端的是飯碗，政策的超然性必須與每一個(gè)當(dāng)事人的利益形成合作聚焦解，政策才能真正有效落地，否則政策再好、再有雪中送炭的善意，也較難從抽象變成具象，令受困者感同身受。

　　以市場(chǎng)比較關(guān)注的“三個(gè)不低于”及房企白名單為例，其表達(dá)的雪中送炭的善意足以沁人心脾，但其難點(diǎn)在于：

　　一是“三個(gè)不低于”在激勵(lì)約束方面是否相容，也即對(duì)房企的流動(dòng)性支持，是否與金融機(jī)構(gòu)的績(jī)效考核尤其是金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)可承載能力等相互兼容；同樣傳聞的白名單，由誰(shuí)來(lái)認(rèn)定，怎么認(rèn)定，一旦出現(xiàn)認(rèn)定損失誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)責(zé)，這些必須要在現(xiàn)實(shí)中具像化，并將風(fēng)險(xiǎn)與收益分配到具體的執(zhí)行人員身上。

　　二是任何政策在平抑市場(chǎng)情緒方面可能短期有效，但政策操控不了市場(chǎng)，只能是將風(fēng)險(xiǎn)與成本進(jìn)行人為的轉(zhuǎn)移支付，而這容易將經(jīng)濟(jì)金融的配置從服從市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)，向服從權(quán)力的方向轉(zhuǎn)向。

　　三是善意的政策是一種集體意識(shí)的試錯(cuò)，其與市場(chǎng)試錯(cuò)最大的不同是，前者的試錯(cuò)成本無(wú)法在試錯(cuò)過(guò)程中被消化吸收，需要政策制定者未雨綢繆地做好試錯(cuò)成本分擔(dān)機(jī)制，而后者的試錯(cuò)成本完全可以在試錯(cuò)過(guò)程中得到消化吸收。這意味著“三個(gè)不低于”也好，白名單也罷，要真正傳導(dǎo)為個(gè)體的體感，政策必須在執(zhí)行過(guò)程中提供風(fēng)險(xiǎn)和成本實(shí)時(shí)分擔(dān)機(jī)制，為具體執(zhí)行者營(yíng)造激勵(lì)約束相容的機(jī)制，至少要避免出現(xiàn)對(duì)金融機(jī)構(gòu)及其執(zhí)行者更多的約束。

　　調(diào)控政策如同順藤摸瓜，必須遵循和敬畏市場(chǎng)規(guī)律和秩序，順勢(shì)而為，如同大禹治水，致力于疏導(dǎo)市場(chǎng)情緒和波動(dòng)的政策，會(huì)產(chǎn)生好風(fēng)憑借力的效果，并且，也要充分認(rèn)清政策熨平市場(chǎng)波動(dòng)的局限性。