摘要： 11月22日，廣東省廣州市人大常委會發(fā)布《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意稿）》，向社會各界公開征求意見，擬于12月下旬進(jìn)行第三次審議并交付表決。據(jù)《羊城晚報》，這是廣州市...

11月22日，廣東省廣州市人大常委會發(fā)布《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意稿）》，向社會各界公開征求意見，擬于12月下旬進(jìn)行第三次審議并交付表決。據(jù)《羊城晚報》，這是廣州市首次針對城中村改造進(jìn)行的立法工作，也是全國首個將出臺的專門針對城中村改造的地方性法規(guī)條例。

城中村，是指位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)失去或者基本失去耕地，實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的建成區(qū)域，以及集體土地已轉(zhuǎn)為國有、已完成撤村改制，但原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及原村民保留使用的低效建設(shè)用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域。

對于改造目標(biāo)，意見稿提出，城中村改造應(yīng)當(dāng)增進(jìn)社會公共利益，加強基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，消除公共衛(wèi)生和城市安全風(fēng)險隱患；提升居住品質(zhì)，改善居住條件和生態(tài)環(huán)境；促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動新舊動能轉(zhuǎn)換等。

意見稿明確資金來源和稅費優(yōu)惠政策清單

對于城中村改造的資金來源，意見稿提出，市、區(qū)人民應(yīng)當(dāng)制定本行政區(qū)域內(nèi)城中村改造資金平衡方案，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)改造資金安排。具體資金來源包括：國家有關(guān)城中村改造項目的專項補助；專項債券等地方財政資金；城中村改造專項借款、專項貸款；企業(yè)債券、基金等社會資金等。

意見稿明確，專項借款、專項貸款等資金實行專款專用、封閉管理；市人民應(yīng)當(dāng)支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化城中村改造金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新。

對于稅費優(yōu)惠政策清單，意見稿稱，城中村改造項目按規(guī)定享受行政事業(yè)性收費和性基金減免，相關(guān)納稅人按規(guī)定享受稅收優(yōu)惠政策。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同財政、稅務(wù)等部門編制城中村改造項目按規(guī)定享受的減免等優(yōu)惠政策清單，定期更新并向社會公布。

集體土地征地補償方案編制程序：先補償后搬遷

意見稿明確了集體土地征地補償方案編制程序。征收集體土地應(yīng)當(dāng)按照公平合理、先補償后搬遷的原則，鞏固提升村民原有生活水平，維護(hù)長遠(yuǎn)利益。

區(qū)人民應(yīng)當(dāng)依據(jù)社會穩(wěn)定風(fēng)險評估結(jié)果并結(jié)合土地現(xiàn)狀調(diào)查情況，依法組織自然、財政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、人力和社會保障等部門擬定征地補償安置方案。

征地補償安置方案應(yīng)當(dāng)包括征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償方式和標(biāo)準(zhǔn)、安置對象、安置方式、社會保障等內(nèi)容；涉及其他利害關(guān)系人的，還應(yīng)當(dāng)明確其相關(guān)合法權(quán)益。

編制征地補償安置方案應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行公告，聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見，并經(jīng)改造項目所在村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員和三分之二以上村民同意。

城中村改造項目涉及土地供應(yīng)的以公開方式出讓

土地供應(yīng)方面，文件提出，市、區(qū)人民組織實施的城中村改造項目涉及土地供應(yīng)的，除按規(guī)定可以劃撥的以外，應(yīng)當(dāng)以公開方式出讓，并實行凈地供應(yīng)。

區(qū)人民組織實施城中村改造項目征收補償工作，在確定規(guī)劃指標(biāo)、合作單位選擇條件和凈地出讓等前提下，按照提前公告、公開擇優(yōu)原則，通過競爭性準(zhǔn)入機(jī)制，組織用公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性磋商等方式，選擇優(yōu)質(zhì)合作單位，相應(yīng)城中村改造項目內(nèi)土地可依法實施綜合評價出讓或者帶設(shè)計方案出讓。

城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模應(yīng)當(dāng)按照一定比例配置保障性住房，可以綜合交通、公共服務(wù)配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)布局等因素按區(qū)域統(tǒng)籌。城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃明確的建設(shè)量較自身改造建設(shè)量有節(jié)余的，優(yōu)先配置保障性住房。

個人可以將自有產(chǎn)權(quán)的房屋委托專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)作為保障性租賃住房進(jìn)行整體運營。

城中村改造建設(shè)和籌集的保障性住房，按規(guī)定享受產(chǎn)業(yè)發(fā)展、土地供應(yīng)、金融和稅費減免等優(yōu)惠政策。

城中村改造為何上升到立法層面？

為何需要將城中村改造上升到廣州立法層面？

第三方研究機(jī)構(gòu)中指研究院華南分院研究主管陳雪強表示，由于廣州城中村規(guī)模較大，是全國城中村總建筑面積最大的城市，改造任務(wù)也十分艱巨，在當(dāng)前為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、改善居住條件和生態(tài)環(huán)境，以及提高社會綜合治理水平的背景下，城中村改造步伐亟需加快推進(jìn)。

陳雪強稱，實際上，廣州今年也發(fā)布了多項政策推進(jìn)城中村改造，包括明確多家國企為“做地”主體、制定國內(nèi)首個針對城中村改造的地方性法規(guī)條例、探索城中村改造房票安置政策機(jī)制等。

為何改造那么多年，現(xiàn)在出臺有什么契機(jī)嗎？陳雪強解釋稱，廣州城中村改造多年，但是由于過去改造速度整體偏慢，當(dāng)前出臺改造條例征詢意見稿，是為了加快推進(jìn)城中村改造，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；同時也將釋放一定住房需求，有利于加快房地產(chǎn)庫存的去化。