摘要： 　　華夏時報記者? 梁寶欣? 李貝貝? 深圳報道　　國內(nèi)首批消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs取得重大進展?！　?0月26日，證監(jiān)會和滬深交易所官網(wǎng)顯示，共4只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募RE...

　　華夏時報記者? 梁寶欣? 李貝貝? 深圳報道

　　國內(nèi)首批消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs取得重大進展。

　　10月26日，***和滬深交易所顯示，共4只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品已正式提交申報材料，分別為中金印力消費REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT，項目狀態(tài)顯示為已受理，資產(chǎn)類型包括購物中心、社區(qū)商業(yè)等。

　　值得一提的是，在不前的10月20日，中國***發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。這也意味著，不到一周的時間，國內(nèi)首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs就已完成申報。

　　今年5月，第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿曾對《華夏時報》記者直言消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場可期。他指出：“REITs作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、助力實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的助推器，一直以來倍受市場關(guān)注。最新出臺的消費類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的擴容為市場帶來難得的歷史機遇，萬億消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場可期?！?/p>

　　而萬科董事會郁亮也于近日的媒體交流會上表示，REITs對于不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)模式的閉環(huán)。一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬科將有望真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商。據(jù)了解，上述中金印力消費REIT的資產(chǎn)方印力集團，是萬科旗下的購物中心開發(fā)與運營能力平臺。

　　優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)

　　2021年6月，我國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市。今年3月，我國正式將消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍。

　　3月24日，***發(fā)布的《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》和發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236號）中均明確提出，充分發(fā)揮消費的基礎(chǔ)作用，把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

　　今年4月，西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資（集團）有限公司作為原始權(quán)益人的“盛世1-5期資產(chǎn)支持專項”，獲得上交所批復(fù)，擬發(fā)行金額7.51億元，目標(biāo)資產(chǎn)不夜城商業(yè)物業(yè)。

　　10月26日，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向記者指出，在4月份西安不夜城REITs項目，就標(biāo)志著此類領(lǐng)域在不斷開拓。而此次4支REITs開始申報，就說明取得了關(guān)鍵的一步，即進入到常態(tài)化的操作過程中。

　　需要注意的是，吳睿在今年3月的時候曾公開表示，高標(biāo)準核心消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)將是發(fā)行REITs的首選，尤其是在消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs資產(chǎn)類別之初，位于一線及新一線城市的資產(chǎn)最有機會發(fā)行REITs，同時需要滿足收益率及項目合規(guī)準入方面的嚴格要求。對于運營管理良好，租金穩(wěn)定且有可以想象的上升空間，及底層資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰的項目將會成為REITs市場的新寵。

　　而據(jù)記者觀察，此次成為首批發(fā)布的消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，底層資產(chǎn)均較為優(yōu)質(zhì)。比如此次中金印力REIT的底層資產(chǎn)杭州西溪印象城，由萬科旗下的購物中心開發(fā)與運營能力平臺印力集團運營，位于杭州核心商圈大城西板塊的黃金地段，整體建筑面積25萬平米，367家商戶，最新出租率為99.2%，是余杭區(qū)體量最大的購物中心。

　　再如華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT的底層資產(chǎn)為青島萬象城購物中心，由華潤置地旗下輕資產(chǎn)管理平臺華潤萬象生活運營，項目于2015年開業(yè)，地處青島市核心商圈，商業(yè)建筑面積約30萬平米，最新出租率超過98%，是目前青島市規(guī)模大、品質(zhì)高、覆蓋全域的城市級購物中心

　　此外，還有業(yè)內(nèi)人士向記者指出，除了底層資產(chǎn)的質(zhì)量，決定REITs是否能成功發(fā)行且持續(xù)擴募的關(guān)鍵，是資產(chǎn)方的運營管理能力。

　　發(fā)改委今年3月發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》明確提出，申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預(yù)計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。

　　值得一提的是，國信證券在今年8月發(fā)布的研報中也指出，由于目前監(jiān)管要求公募REITs底層資產(chǎn)項目運營時間原則上不低于3年，同時3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，因此這對于百貨公司平時對于商業(yè)地產(chǎn)運營提出了一定的要求。

　　據(jù)悉，此次中金印力REIT的資產(chǎn)方印力集團，全國在管商業(yè)面積超過1200萬平米，資產(chǎn)規(guī)模超過1000億元，整體出租率達95%。***息顯示，萬科在2016年通過持有投資基金的權(quán)益成為印力集團的重要股東，萬科對印力集團從經(jīng)營管理、資產(chǎn)運營等方面進行全方位支持，并將部分商業(yè)項目委托至印力集團運營管理，截至目前，萬科委托印力管理的商業(yè)項目經(jīng)營坪效增幅超過20%。

　　助力房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

　　中國目前零售類項目存量巨大，戴德梁行研究部的數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年四季度，全國16個重點城市高品質(zhì)零售物業(yè)存量達1.02億平米，四個一線城市的高品質(zhì)零售物業(yè)存量達4650萬平米。

　　此外，國信證券也在今年8月發(fā)布研報中指出，預(yù)計全國綜合百貨相關(guān)物業(yè)資產(chǎn)面積能達到7.5億平米，而中指研究院統(tǒng)計得出，全國300城商辦用地成交樓面均價為2273元/平米，預(yù)計零售物業(yè)總體物業(yè)資產(chǎn)價值約為1.7萬億元。

　　“REITs作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、助力實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的助推器，一直以來倍受市場關(guān)注。最新出臺的消費類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的擴容為市場帶來難得的歷史機遇，萬億消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場可期?！眳穷Ｕf道。

　　嚴躍進則認為，從目前類似申報的情況看，購物中心、商業(yè)廣場等商業(yè)地產(chǎn)項目率先獲得政策的支持，后續(xù)包括度村、文旅地產(chǎn)等消費業(yè)態(tài)或也有納入改革的可能。此類改革具有積極的導(dǎo)向，進一步促進商業(yè)地產(chǎn)REITs市場的擴大。REITs項目的申報，不僅僅改變了金融投資產(chǎn)品的類別，客觀上也使得房企轉(zhuǎn)型具有了更好的抓手，值得各類房企的關(guān)注。

　　深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長呂晉川也在此前公開表示，“國家發(fā)改委本次推出消費類基礎(chǔ)設(shè)施商業(yè)REITs，是實施擴大內(nèi)需，重視支持消費的具體舉措。對于優(yōu)化土地市場配置，助力房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，具有重要意義，是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑。”

　　值得一提的是，萬科董事會郁亮也于近日的媒體交流會上表示，REITs對于不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)模式的閉環(huán)。一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬科將有望真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者指出，此次中金印力REIT如成功發(fā)行，將助力萬科的商業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)建完整的“投、融、管、退”商業(yè)模式閉環(huán)，實現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效的運轉(zhuǎn)，在更低的財務(wù)負擔(dān)下實現(xiàn)業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展。百貨商場、購物中心等商業(yè)不動產(chǎn)項目，天然存在資金額高、投資回報周期長的特征，過去由于條件限制，缺少穩(wěn)定的市場退出機制，對持有此類資產(chǎn)的企業(yè)發(fā)展造成了顯著的掣肘。而REITs的落地將有助于改善這一狀態(tài)。

　　而據(jù)記者了解，過去三年，萬科以REITs發(fā)行對資產(chǎn)的要求標(biāo)準，持續(xù)提升旗下經(jīng)營性不動產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量。印力此次披露了有50個項目已開業(yè)滿三年，均可作為潛在擴募資產(chǎn)。

　　“對萬科而言，REITs一旦打通，也意味著能夠持續(xù)將合格的商業(yè)資產(chǎn)推向市場，回籠現(xiàn)金用于存量資產(chǎn)的盤活提效或新項目拓展，實現(xiàn)更良性的發(fā)展。”上述業(yè)內(nèi)人士認為。

　　國信證券在研報中指出，一般來說，消費基礎(chǔ)設(shè)施投入成本較大，投資回收周期較長，給公司正常運營帶來較大資金壓力，而通過公募REITs項目，公司一方面能夠即時獲取高額投資收益，補充流動資金；另一方面，由于監(jiān)管要求企業(yè)需認購相關(guān)REITs基金份額不低于20%，而消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目未來3年每年強制分紅率達3.8%，能夠給予企業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。