摘要： 張雅楠過去一個(gè)多月，22個(gè)采用“兩集中”供地的城市中，已有18城相繼取消地價(jià)上限。11月21日，四大一線城市中，廣州率先落實(shí)，黃埔區(qū)掛牌的一宗宅地，按價(jià)高者得原則確定競得人，未設(shè)...

張雅楠

過去一個(gè)多月，22個(gè)用“兩集中”供地的城市中，已有18城相繼取消地價(jià)上限。11月21日，四大一線城市中，廣州率先落實(shí)，黃埔區(qū)掛牌的一宗宅地，按價(jià)高者得原則確定競得人，未設(shè)置地塊最高成交限價(jià)。

廣州此舉，有望成為四大一線城市取消地價(jià)上限的起點(diǎn)。此前，認(rèn)房不認(rèn)貸等政策放松，也是始自廣州，后在深圳、北京、上海相繼落地。

取消地價(jià)上限，不僅是響應(yīng)自然部9月底文件的建議，更是順應(yīng)了新一輪房改的方向。國務(wù)院9月下發(fā)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》提出“推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式”，明確“保障”與“市場”的定位關(guān)系，被稱為新房改方案，其兩大目標(biāo)一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮”；二是讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

取消地價(jià)上限，熱門土地的出讓由搖號變?yōu)閮r(jià)高者得，面對這些地塊，房企不必把希望寄托在玄學(xué)和運(yùn)氣上。土地歸于有實(shí)力的開發(fā)商，土地價(jià)值回饋至地方。

對開發(fā)商來說，地價(jià)上限取消，意味著房價(jià)上限取消，產(chǎn)品品質(zhì)和配套不必過分受制于狹小的成本空間，改善型和高端住宅產(chǎn)品的定位和設(shè)計(jì)，可以回歸市場需求，成為真正的商品房。

對地方來說，商品住宅價(jià)格交由市場供需決定，若商品房價(jià)高企，工薪收入階層居者有其屋的任務(wù)，需要保障性住房強(qiáng)勢補(bǔ)位，相應(yīng)的保障房土地可能要以劃撥方式供應(yīng)，更成熟的住房租賃市場也需要穩(wěn)步建立，實(shí)現(xiàn)上述各就其位的轉(zhuǎn)型，短期內(nèi)仍需土地財(cái)政支撐。

取消地價(jià)上限，是調(diào)控政策的進(jìn)一步松綁，它與認(rèn)房不認(rèn)貸，取消樓市四限（限購、限貸、限價(jià)、限售）等政策一樣，都是供需關(guān)系發(fā)生重大變化后，對不合時(shí)宜政策的回調(diào)，已經(jīng)算不上“救”市。

而保障金融安全以及提振經(jīng)濟(jì)，仍需要房地產(chǎn)復(fù)蘇助力，但我們必須看到，當(dāng)前的房地產(chǎn)頹勢，單憑地方的“一城一策”很難奏效，即便是認(rèn)房不認(rèn)貸這樣的“殺招”，在一線城市落地后的政策效力也僅能維持一個(gè)多月。從我們的訪信息看，市場兩大壓艙石，上海的豪宅和北京的學(xué)區(qū)房，都出現(xiàn)了明顯的價(jià)格松動(dòng)和需求萎縮，市場主體的狀況可想而知。

銷售企穩(wěn)更多依賴經(jīng)濟(jì)底色和消費(fèi)者信心，在銷售不暢的情況下，保證正常的融資需求，成為穩(wěn)定企業(yè)現(xiàn)金流的重要路徑，對房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。最近兩年，金融政策不可謂不多，座談會(huì)開了一個(gè)又一個(gè)，“白名單”一張接一張，“三支箭”飛了一年多，但開發(fā)企業(yè)和住宅市場仍不見起色。即便穩(wěn)如萬科也不免受市場情緒誤傷，經(jīng)歷股債雙殺。若長期看，銷售不回暖；短期看，融資不化凍，開發(fā)企業(yè)的多米諾骨牌還會(huì)繼續(xù)倒，但這顯然不是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)需要的。

為什么這么多政策卡在最后一公里？剛剛結(jié)束的《財(cái)經(jīng)》年會(huì)上有過精彩一幕，在面對“經(jīng)濟(jì)上的種種問題，我們看到了，文件上也有，政策也出了，為什么落實(shí)和執(zhí)行就那么難”這個(gè)問題時(shí)，中國社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員、國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長李揚(yáng)的回答是，“我不知道”。

這句話迎來爆裂掌聲。