摘要： 　　又有銀行因擅自劃扣商品房預售資金“摔跟頭”。　　日前，福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通報稱，浦發(fā)銀行福州分行因擅自劃扣預售資金3000萬元用于歸還貸款，被終止監(jiān)管銀行資格。　　值得...

　　又有銀行因擅自劃扣商品房預售資金“摔跟頭”。

　　日前，福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通報稱，浦發(fā)銀行福州分行因擅自劃扣預售資金3000萬元用于歸還貸款，被終止監(jiān)管銀行資格。

　　值得關(guān)注的是，擅自劃扣商品房預售資金的銀行并不是個例，此前渤海銀行就因此被湖南暫停資金監(jiān)管合作。

　　近年來，為減少房地產(chǎn)市場風險，多地進一步加強預售資金監(jiān)管。業(yè)內(nèi)人士指出，各地應系統(tǒng)梳理樓市中各類亂象，堵住漏洞、追究責任。同時從預售資金監(jiān)管的角度，完善相關(guān)工作，為各地保交樓的工作和房屋有序竣工等創(chuàng)造更好的條件。

　　監(jiān)管銀行資格被終止

　　上述通報顯示，由榮瑞（福州）投資發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)的正榮觀江樾小區(qū)項目，在浦發(fā)銀行福州分行設(shè)立預售資金監(jiān)管賬戶并簽訂《福州市商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議》。

　　然而，福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局在商品房預售資金監(jiān)管檢查中發(fā)現(xiàn)，在項目未完成交付及不動產(chǎn)權(quán)首次登記的情況下，且福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局已明確告知該項目屬于有關(guān)保交樓例會重點監(jiān)管項目，浦發(fā)銀行福州分行仍擅自劃扣預售資金3000萬元用于歸還貸款。

　　福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局指出，浦發(fā)銀行福州分行已違反《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)<福建省商品房預售資金監(jiān)管辦法>的通知》《福州市商品房預售資金監(jiān)管辦法（試行）》等文件的相關(guān)條款，未切實履行其監(jiān)管職責。為切實保障購房人合法權(quán)益，禁止挪用預售資金，現(xiàn)對浦發(fā)銀行福州分行上述違規(guī)行為進行通報，并依據(jù)相關(guān)規(guī)定記錄違規(guī)一次。

　　需一提的是，該分行并不是首次違規(guī)。通報顯示，鑒于該行于2022年3月29日已被記錄一次違規(guī)，根據(jù)《福州市商品房預售資金監(jiān)管辦法（試行）》第十四條等相關(guān)規(guī)定，予以終止其監(jiān)管銀行資格。

　　“請各開展預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行引以為戒，嚴格按照商品房預售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定，切實完善預售資金監(jiān)管賬戶管理工作，保障購房益?！备Ｖ菔谐青l(xiāng)建設(shè)局在通報中指出。

　　房地產(chǎn)貸款不良率下降

　　值得關(guān)注的是，此次被點名的浦發(fā)銀行近幾年壓力并不小，盈利能力有待提升。

　　根據(jù)浦發(fā)銀行三季報，年初至報告期末，浦發(fā)銀行實現(xiàn)營業(yè)收入1328.15億元，同比減少108.65億元，下降7.56%；實現(xiàn)利潤總額318.03億元，同比減少136.61億元，下降30.05%；稅后歸屬于母公司股東的凈利潤279.86億元，同比減少124.76億元，下降30.83%。

　　不過，該行資產(chǎn)質(zhì)量開始趨于平穩(wěn)，部分數(shù)據(jù)有所改善。

　　報告期末，按貸款五級分類口徑統(tǒng)計，浦發(fā)銀行后三類不良貸款余額746.08億元，較上年末減少0.11億元；不良貸款率1.52%，較上年末持平；撥備覆蓋率為177.04%，較上年末上升18.00個百分點；貸款撥備率2.68%，較上年末上升0.26個百分點。

　　另一個積極的表現(xiàn)是，在房地產(chǎn)貸款方面，截至2023年6月末，浦發(fā)銀行房地產(chǎn)貸款余額3174.75億元，占總貸款比例6.38%，較上年末下降0.19個百分點；不良貸款率2.88%，較上年末下降0.18個百分點。

　　多地進一步加強預售資金監(jiān)管

　　商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付給開發(fā)商的購房款，一般包括定金、首付款、后續(xù)付款、銀行按揭付款等，是商品房預售的全部銷售收入，在商品房竣工交付前，屬于房企預收賬款性質(zhì)的負債。

　　不僅是浦發(fā)銀行，3月28日，湖南省住建廳發(fā)布《關(guān)于渤海銀行股份有限公司擅自撥付商品房預售資金的通報》，要求從當日起，各市州（縣、市、區(qū)）商品房預售資金監(jiān)管機構(gòu)暫停與渤海銀行及其所轄基層經(jīng)營單位的商品房預售資金監(jiān)管合作。同時，建議相關(guān)部門和單位慎重選擇渤海銀行及其所轄基層經(jīng)營單位作為住房公積金、物業(yè)維修基金等資金的存儲銀行。

　　彼時，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，這充分說明對今年涉及保交樓或債務問題方面，依然會是嚴管導向。同時也警示各地要系統(tǒng)挖掘市場亂象，堵住漏洞，特別是完善預售資金監(jiān)管，為保交樓及房屋竣工創(chuàng)造有利條件。

　　不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)預售資金監(jiān)管正進一步加強。2022年，住建部等部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》。隨后，多地出臺細則加強房地產(chǎn)項目預售資金監(jiān)管。

　　例如，今年5月，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)項目預售資金監(jiān)管的通知》?！锻ㄖ分赋?，要從四個方面加強預售資金監(jiān)管，即實行專戶管理、規(guī)范資金繳存、完善使用管理和強化風險防控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得要求購房款存入非監(jiān)管賬戶，嚴禁預售資金“體外循環(huán)”。

　　同時，《通知》要求各地要全面排查各在建在售商品房項目預售資金監(jiān)管落實情況，嚴防企業(yè)違規(guī)使用預售資金，引發(fā)新的項目風險。

　　今年6月，武漢市印發(fā)《武漢市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法》，其中明確，開發(fā)企業(yè)不得以任何形式使用非監(jiān)管賬戶收取房價款，監(jiān)管額度內(nèi)預售資金應當?？顚Ｓ?，按照工程建設(shè)進度予以撥付等。

　　另外，《辦法》還重點針對監(jiān)管額度內(nèi)資金被開發(fā)企業(yè)的集團公司抽調(diào)、被監(jiān)管銀行擅自扣劃等問題加大了懲處力度。其中指出，監(jiān)管銀行未及時將按揭貸款發(fā)放至監(jiān)管賬戶的、未及時撥付資金的、擅自扣劃監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的，要追回款項，無法追回的依法承擔經(jīng)濟、法律責任；主管部門視情況暫停、取消監(jiān)管銀行新增監(jiān)管賬戶權(quán)限，并將其違規(guī)違約行為以及處理情況通報銀行監(jiān)管部門。

　　在嚴躍進看來，此類政策主要在于堵住漏洞，尤其是從房屋預售到最后交付中的各個環(huán)節(jié)。同時，此類漏洞也是引起樓盤交付問題的重要原因。因此，各地要對照此類漏洞，積極做好相關(guān)工作和內(nèi)容。