摘要： 　　來源：中國經(jīng)營報　　本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道　　房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下，各地仍在探索多種模式大力支持剛性與改善性住房需求?！　　吨袊?jīng)營報》記者注...

　　來源：中國經(jīng)營報

　　本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

　　房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下，各地仍在探索多種模式大力支持剛性與改善性住房需求。

　　《中國經(jīng)營報》記者注意到，針對改善置換群體，近期淄博、濟(jì)寧、海寧、寧波、南京、連云港、南通、揚(yáng)州等多城明確鼓勵提倡“以舊換新”購房活動，部分城市還額外提供官方換房補(bǔ)貼，以此加速釋放置換住房需求，激活市場流動性。

　　實(shí)際上，除明確提出“以舊換新”購房活動外，今年以來，多地針對具有置換需求的群體已出臺多方面支持政策，涉及二手房交易落實(shí)“帶押過戶”、下調(diào)存量房貸利率、執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及“賣舊買新”稅費(fèi)減免優(yōu)惠等。但多位分析人士指出，當(dāng)前多地新房去化率下降，二手房掛牌量攀升，新房與二手房之間循環(huán)不暢，多地相關(guān)動作雖意在加速暢通置換住房通道，最終政策效果仍取決于市場信心恢復(fù)情況以及政策實(shí)際優(yōu)惠程度。

　　多地鼓勵“賣舊買新”

　　早在今年9月上旬，曾因燒烤“出圈”的淄博就已推出“以舊換新”購房活動，活動由淄博市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會和淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評估協(xié)會聯(lián)合發(fā)起，多家房企與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署合作協(xié)議，有置換需求的購房者可與兩者簽訂三方協(xié)議，優(yōu)先鎖定新房房源，同步出售自有存量住房。

　　此后，濟(jì)寧、海寧、寧波、南京、南通、揚(yáng)州等多城市也明確提出鼓勵“以舊換新”購房活動，多家房企與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與其中。而從各城市情況來看，當(dāng)前“以舊換新”購房主要存在兩種模式，除上述類似淄博推出的模式外，還存在房企或第三方直接購買意向購房者自有存量住房模式。

　　“當(dāng)前‘以舊換新’購房主要有兩種模式，目前大部分城市如南京、南通、淄博推行的都是購房者、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議這一模式，在此模式下，購房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中優(yōu)先推售購房者的舊房?！笨硕鹧芯恐行钠髽I(yè)研究總監(jiān)沈曉玲指出，由于舊房掛牌一般會有3~6個月的銷售周期，若約定期限內(nèi)舊房賣出，購房者與開發(fā)商間的購房合同生效，反之開發(fā)商則退還購房者定金，目前大部分城市如南京、南通、淄博均推行此類模式。

　　“另一種模式則是房企或者房企尋找的第三方接手購房者的舊房?！鄙驎粤岱治稣J(rèn)為，此種模式實(shí)際操作中一般是舊房過戶給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作為舊房房款劃給購房者用作新房房款抵扣金。當(dāng)前海寧市倡導(dǎo)的即是這種模式，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，給予房企總購房款2%的財政補(bǔ)貼；揚(yáng)州的房交會上，揚(yáng)州新能源房屋開發(fā)公司則同時提供了“直接置換”和“委托置換”兩種模式，其中的“直接置換”就是房企收購購房者存量房。

　　實(shí)際上，除房企以及中介機(jī)構(gòu)外，也有城市鼓勵國企參與“賣舊換新”模式，如連云港市提出探索“賣舊換新”新方式，對已出讓未建設(shè)含有配建保障性住房的開發(fā)項(xiàng)目，允許繳納保障性住房易地建設(shè)費(fèi)，由國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無后顧之憂。

　　釋放置換需求

　　多位分析人士認(rèn)為，當(dāng)前多地鼓勵“以舊換新”購房活動主要出發(fā)點(diǎn)是加速舊房置出，釋放置換購房需求，從而激活市場流動性。

　　“多城市密集跟進(jìn)出臺‘以舊換新’購房服務(wù)或者政策，在一定程度上可以幫助置換需求客戶快速賣房，同時可以降低購房者購房成本，通過出售舊房子獲得財政補(bǔ)貼，購房者可以降低購買新房的成本，提高購房意愿?！鄙驎粤嵴J(rèn)為，“以舊換新”購房活動可以盤活存量房，提高市場活躍度，進(jìn)而促進(jìn)城市的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“多地‘換新購’以舊換新動作可以激活改善群體購房需求，疊加近期落地的首付比例降低等措施，改善需求購房門檻可有效降低，有助于相應(yīng)樓盤去化庫存?！睆埡陚ヒ舱J(rèn)為，“以舊換新”購房活動可以加速有改善需求的購房群體舊房置出速度，激活該群體購買新房需求。

　　實(shí)際上，早在今年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹接受媒體訪時就曾明確提出，今年要大力支持剛性和改善性住房需求，對以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。

　　在此背景下，今年以來多地針對具有置換需求的群體已出臺多方面支持政策，涉及二手房交易落實(shí)“帶押過戶”、下調(diào)存量房貸利率、執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及“賣舊買新”稅費(fèi)減免優(yōu)惠等。

　　具體來看，當(dāng)前已有濟(jì)南、西安、昆明、重慶、成都、青島等超40個省市正式發(fā)文推行二手房交易“帶押過戶”；不前，財政部等部門明確延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，明確自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

　　此外，自2022年以來，我國即多次強(qiáng)調(diào)要通過降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)成本等疏通二手房交易環(huán)節(jié)，暢通房地產(chǎn)市場循環(huán)。不前北京鏈家宣布改革中介費(fèi)率，總費(fèi)率由2.7%調(diào)降為2%，同時從買房人承擔(dān)變成建議買賣雙方各承擔(dān)1%。

　　“此前為控制過熱的市場態(tài)勢，需要在疾速行駛的車輪下面撒沙子，因此經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)率、契稅、增值稅比例等都比較高。但存量時代下‘賣一買一’的換房需求突出，剛需也逐步轉(zhuǎn)向購買存量房，房地產(chǎn)交易周期拉長，迫切需要優(yōu)化相應(yīng)費(fèi)率以打通新房與二手房之間循環(huán)通道?！睆V東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，近期各地二手房掛牌量出現(xiàn)明顯攀升，新房去化率明顯下降，市場交易的情緒明顯降溫，導(dǎo)致剛需和改善，新房和二手房之間的循環(huán)不暢，因此需要重新調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)率和收取模式等多舉措促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。

　　政策效果存差異

　　對于多地提倡“以舊換新”購房模式的政策效果，多位分析人士認(rèn)為各地情況仍存較大差異，能否有效促進(jìn)市場循環(huán)還需看政策實(shí)際優(yōu)惠以及市場信心提振情況。

　　“購房者、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議這一‘以舊換新’模式本質(zhì)上是‘聯(lián)合幫賣’，屬于輕資產(chǎn)模式，主要在于購房者借助開發(fā)商以及中介對舊房進(jìn)行銷售，以期加速置出?！鄙驎粤嵴J(rèn)為，在當(dāng)前新房去化難，二手房掛牌數(shù)量高、成交量未見起色等情況下，多城市推行這一模式未見明顯效果。

　　“‘直接收購’則偏向重資產(chǎn)模式，該模式對開發(fā)商實(shí)力有一定的要求，在當(dāng)前房企資金承壓、庫存去化難的情況下較少企業(yè)選擇該模式?！鄙驎粤嵴J(rèn)為，在此模式下，若是房企可以聯(lián)動其供應(yīng)商將舊房用作工抵房，也可幫助房企化債以及去化新房源。整體來看，當(dāng)前“以舊換新”購房模式效果較好的項(xiàng)目主要得益于房企給予購房者實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠，或者房企實(shí)力較強(qiáng)，可以調(diào)動多方，通過以舊換新實(shí)現(xiàn)化債去化。

　　“在協(xié)議期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)為購房者鎖定意向房源，同時經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)幫助客戶通過線上流量傾斜、經(jīng)紀(jì)人端線上線下聚焦推廣等‘優(yōu)先賣’服務(wù)模式加速二手住房銷售，縮短出售周期。這些措施有利于購房者舊房子高效置出，中介機(jī)構(gòu)也有一筆中介費(fèi)的收益，同時加速新房庫存，對多方都比較有利?！睆埡陚フJ(rèn)為，當(dāng)前“以舊換新”購房活動也存在一定爭議風(fēng)險，因此要想真正意義上操作好“以舊換新”，相關(guān)部門還是要做好監(jiān)管，避免純民間行為導(dǎo)致的各種***；購房者在“以舊換新”購房時，也應(yīng)看清楚合作協(xié)議中的具體款項(xiàng)。